1. Одним из первых вышеперечисленных рисков (после риска стать жертвой мошенников или очередной «пирамиды») стоит так называемое «замораживание» строительства дома. В такой ситуации «дольщик» рискует получить свою квартиру с отсрочкой (в лучшем случае) или не получить ее вовсе. В принципе, задержка сдачи дома на несколько недель (месяцев) не такое уж редкое явление для рынка новостроек.

• Чтобы обезопасить себя от этого риска, заключайте договор только с надежной компанией. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После подобного «опроса» у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией.

Уточните, сколько лет она работает на рынке, какие объекты уже проинвестировала или построила, имеет ли аккредитацию при департаменте. Кстати, узнать это можно не только и официальных структурах, но и полистав подшивки журналов о недвижимости.

• Стоит обратить внимание и на то, с кем вы заключаете договор. Заключение договора не с генеральным инвестором, а с посредником - дополнительный фактор риска. Специалисты рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования «из первых рук», минуя посредников (риэлтеров, подрядчиков, которые получили свои метры по взаимозачету). Если вы решились заключать доктор с организацией-посредником,

прежде всего, выясните, есть ли у нее права на сам объект и разрешение на проведение операций с ним. В случае, если таких прав у посредника нет, вы сильно рискуете остаться без квартиры, которая судом будет признана чужой собственностью. Подходите к составлению договора максимально серьезно. Покажите его юристу и выясните, насколько четко в договоре прописаны обязательства компании перед дольщиком. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора.

• Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.

• В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления «дольщику» квартиры по акту приема-передачи.

• Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации права собственности на квартиру или своевременно переоформить документы по переуступке прав собственности.

• В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения для обеих сторон.

2. Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру. Это достаточно «скользкий» момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание доли города и т. д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства. Эксперты рынка считают, что на сегодняшний день у любого гражданина, приобретающего жилье на «первичке», есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит.

• Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенную доплату только потому, что на рынке изменилась конъюнктура, и застройщик пожелал заработать побольше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны только с объективным удорожанием, от которого в условиях нынешней экономической нестабильности, никто, к сожалению, не гарантирован.правами и полномочиями.

3. Прежде чем заключить договор, обязательно выясните, зафиксированы ли в нем условия вашего дальнейшего проживания в построенном доме. Характерный пример машиноместа в подземном гараже или на стоянке перед домом, которые компании в своих рекламных объявлениях обещают клиентам. Проблема в том, что в договоре это обычно не фиксируют! В итоге «дольщику» приходится платить за желанное машиноместо дважды. Также не поленитесь предусмотреть в договоре условия по обслуживанию готового дома (сколько и за что вам придется платить).

4. Еще один риск для человека, заключающего договор о долевом участии в строительстве, связан с возможностью многократной перепродажи права собственности па строящееся жилье. То есть «дольщик» заключает с компанией договор, вносит деньги за свою будущую квартиру, готовится стать счастливым новоселом и вдруг в один прекрасный день выясняется, что у квартиры имеется еще несколько собственников с такими же правами. Риски, связанные с двойной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры до недавнего времени являлись одной из наиболее серьезных проблем столичного рынка новостроек. На сегодняшний день проблема стоит не столь остро в силу того, что за ее решение взялась регистрационная палата. Так, например, по ее инициативе ведется активная работа над созданием и утверждением единых правил специального учета договоров о долевом участии.

• Вы должны позаботиться о защите своих интересов заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать дольщиком. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше. И проследите, чтобы все эти данные были зафиксированы в договоре. Конечно, в этом документе вам вряд ли укажут номер дома и квартиры, их еще просто нет. Что же касается так называемых индивидуальных признаков вашего будущего жилища (таких, например, как подъезд, этаж, количество комнат, ориентация комнат по сторонам света), то они непременно должны быть четко обозначены.

Фактор «прозрачности» -одно из основных условий нейтрализации риска многократной перепродажи права собственности па строящееся жилье.

• Вы должны видеть, из каких источников к вам переходит будущая квартира (какая организация является заказчиком, какая подрядчиком и т. д.). Ваше неотъемлемое право, как дольщика - требовать у заказчика реестр квартир сдаваемого дома и договоры на строительство объекта. Если специалисты компании, с которой вы собираетесь заключать договор, не могут или не хотят предоставлять вам эти документы, стоит задуматься о целесообразности дальнейшего сотрудничества с данной организацией.

• Заключая договор, продемонстрируйте компании свою компетентность и серьезность. Для этого лучше всего и прийти в офис фирмы с опытным юристом, который прямо на месте посмотрит договор и укажет на все «подводные камни», которые могут впоследствии сыграть с вами злую шутку. В заключение еще раз напомним несколько основных моментов, на которые следует обратить внимание для снижения возможных рисков долевого участия в строительств.

• Компания, с которой вы заключаете договор, должна обладать устойчивой репутацией на рынке и иметь хотя бы несколько сданных и заселенных домов.

• Предпочтительнее заключать договор с генеральным инвестором, то есть получать квартиру «из первых рук», минуя посредников.

• Прежде чем подписывать договор, проконсультируйтесь с профессиональным юристом или экспертом по договорам подобного рода.

• Убедитесь в том, что организация, с которой вы заключаете договор, обладает всеми необходимыми

< Пред.