Будущие новоселы все чаще сталкиваются с предложением приобрести квартиру не у застройщика (лица, которое в соответствии с действующим законодательством имеет право осуществлять строительство или реконструкцию конкретного здания), а у организации-инвестора, получившей права на квартиру в счет выполненных для застройщика тех или иных работ либо поставленных материалов.

Обдумывая такое предложение, приобретатель зачастую сталкивается с дилеммой: у кого приобрести квартиру непосредственно у застройщика или же, несколько сэкономив на цене квартиры, у организации-инвестора.

Попробуем рассмотреть вопрос: приобретения квартиры у организации-инвестора с точки зрения защиты прав и законных интересов приобретателя квартиры.

1. Приобретая права на квартиру у какой-либо организации, не являющейся застройщиком, необходимо удостовериться в правильности оформления не только учредительных документов такой организации, но и всей разрешительной документации на строительство дома, а также учредительных документов застройщика. Данная необходимость вызвана тем, что право на получение квартиры у организации-инвестора - производное от права застройщика на осуществление строительства (или реконструкции) дома.

То есть если на каком-либо этапе взаимоотношений застройщика и инвестора были допущены нарушения, скажем, при оформлении разрешительной документации на строительство, застройщик, сколько бы он не пытался, не сможет передать квартиры инвестору. А организация-инвестор, в свою очередь, при всем желании не сможет передать квартиру конечному ее приобретателю.

2. Большое значение имеет правовая схема приобретения прав на квартиру у организации-инвестора. Так, на сегодняшний день наибольшее распространение получили две из них:

1) вы (дольщик) заключаете договор долевого участия с организацией-инвестором;

2) вам передают все нрава и обязанности организации инвестора по договору, который, и свою очередь заключен инвестором с застройщиком. Передача прав вам (дольщику) от инвестора происходит несложным путем заключения организацией-инвестором с дольщиком договора о перемене лица в обязательстве ( цессии).

Рассмотрим каждую из этих схем.

1. В первом случае (есть дольщик и инвестор) вы должны помнить, что внесение платежей, получение квартиры, регистрация права собственности в ГБР и все прочие отношения будут складываться только между вами и инвестором. Каких-либо прямых правовых рычагов воздействия на застройщика (в случае, к примеру, нарушения сроков строительства, передачи квартиры по акту приема-передачи организации-инвестору и т. п.) вы, как приобретатель, скорее всего, иметь не будете. Более того, в данной схеме дольщик полностью зависит не только от добросовестности застройщика, но и оттого, насколько организация - инвестор освоилась с ролью «слуги двух господ»: исполнения своих обязательств, как перед самим дольщиком, так и перед застройщиком. Так как возникновение права у организации-инвестора на получение квартиры от застройщика (а следовательно и возможность передать ее вам) в подавляющем большинстве случаев обусловлено тем, насколько инвестор качественно и в полном объеме исполнил свои обязательства перед застройщиком. Вопрос исполнения обязательств по финансированию строительства квартиры - далеко не последний, существуют и иные обязательства, предусмотренные договором, заключенным между организацией-инвестором и застройщиком.

Если вы решитесь на заключение договора с инвестором, придется поинтересоваться многими нюансами как в вашем договоре с организацией-инвестором, так и в договоре между инвестором и застройщиком. Уделите особое внимание его условиям, оговаривающим:

• порядок инвестирования;

• сроки и порядок передачи квартиры застройщиком организации-инвестору;

• порядок и основания расторжения договора;

• ответственность сторон.

В данной ситуации любопытство обернется вам пользой, так как если инвестор по каким-то весьма объективным причинам не исполнит свои обязательства перед застройщиком, а тот в свою очередь правомерно откажет выдать квартиру этому инвестору, дольщик не сможет потребовать от застройщика выдать квартиру ему лично. Даже в случае безукоризненного исполнения дольщиком своих обязательств перед организацией-инвестором.

2. Существенно менее рискованной для дольщика представляется вторая схема приобретения прав на квартиру.

Организация-инвестор передает дольщику все свои права и обязанности по договору, заключенному между ней и застройщиком, посредством заключения договора о перемене лица в обязательстве (цессии). В связи с переменой этого лица в договоре цессии, все отношения отныне будут складываться только между дольщиком (вами) и застройщиком.

Организация-инвестор из дальнейшего участия в правоотношениях исключается. От нее лишь потребуется представление соответствующих документов на стадии государственной регистрации права собственности па квартиру.

Устранение зависимости дольщика от степени добросовестности организации-инвестора и является тем фактором, который в данной схеме значительно снижает риск неполучения дольщиком квартиры.

Учитывайте, что теперь именно вы становитесь субъектом всех прав и обязанностей по договору, который ранее был заключен между застройщиком и организацией инвестором.

Поэтому вам в новой роли необходимо тщательно проанализировать все условия такого договора.

• Примите по внимание, что изначально договор заключался между двумя юридическими лицами и может содержать обязательства, исполнение которых возможно по существу только юридическим лицом. Скажем, в договоре между застройщиком и инвестором предусматривалось выполнение каких-либо подрядных работ, вряд ли вы сможете соответствовать этим условиям.

• Кроме того, выплата вами организации-инвестору денег в счет приобретаемых прав на получение квартиры, не является исполнением тех обязательств но финансированию, которые предусмотрены договором между застройщиком и организацией-инвестором. Указанные факторы позволяют уверенно порекомендовать дольщику заключать договор цессии исключительно при наличии доказательств исполнения организацией-инвестором своих обязательств по инвестированию строительства квартиры перед застройщиком в полном объеме, в противном случае после заключения договора цессии исполнять такие обязательства должен будет дольщик. В качестве доказательств могут выступать различные документы:

• акты зачета однородных встречных требований;

• финансовые документы, подтверждающие перечисление организацией-инвестором застройщику соответствующих денежных средств и т. п. Условия самого договора цессии, учитывая его предмет (передача всех прав и обязанностей в том объеме и виде, в которых они существуют на момент передачи, организацией-инвестором дольщику), как правило, существенных споров не вызывают. Однако при его заключении следует помнить, что в соответствии со ст. 390 ГК РФ организация-инвестор, уступившая права на получение квартиры, отвечает перед дольщиком исключительно за действительность уступленного права и не несет ответственности за неисполнение застройщиком перед дольщиком своих обязательств по договору, стороной которого стал дольщик. Также следует учитывать, что в соответствии с положениями главы 24 ГК РФ для заключения договора цессии между организацией-инвестором и дольщиком необходимо получить письменное согласие застройщика, если только условие о предоставлении организации-инвестору права на передачу прав и обязанностей по договору не содержится в самом договоре с застройщиком.

След. >