1. Первое, чем привлекают внимание потенциального покупателя фирмы-застройщики - это низкая стоимость «квадрата» в самом начале строительства, когда запланированный дом существует только на бумаге и в виде котлована. На этом этапе все суммы весьма приблизительны, поскольку внезапное удорожание стройматериалов, дополнительно возникшие расходы и т. п. - те самые непредвиденные обстоятельства, которыми мотивирует застройщик, выдавая вам конечную цену квартиры, увеличенную на 10 и более процентов.

2. Но меняется не только цена. Площадь выбранной вами недвижимости, по сравнению с первоначальной (ориентировочной) за время строительства может как увеличиться в объемах, так и «усохнуть». По окончании строительно-монтажных работ в дом приходят обмерщики из Бюро технической инвентаризации. На основании обмеров уточняется метраж квартиры, причем были случаи, когда он увеличивался, а иногда и уменьшался на 10 метров! Естественно, что за все излишки покупателю придется либо доплатить, либо довольствоваться другой жилплощадью с указанными в договоре размерами, но уже на другом этаже и, возможно, не на солнечной стороне (как правило этот момент отражен в договоре Долевого участия).

3.  Определившись с метражом и ценой, вы попадаете в еще одну денежную ловушку. Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством еще до оформления квартиры в собственность покупатель должен оплатить коммунальные услуги за несколько месяцев вперед. А поскольку он в новой квартире пока не прописан, то и оплачивать коммунальные услуги придется по повышенной ставке.

4. Следующая ступенька расходов - оформление права собственности на квартиру. Если вы займетесь этим лично, то обойдетесь малой «кровью». Но все мы знаем, сколько времени и нервов отнимает хождение по инстанциям, следовательно, проще поручить это нудное занятие риэлтерам. Цена их услуг варьируется от 300 до 1500 долларов в зависимости от стоимости квартиры.

5. А потом начинается самое интересное. Согласно действующему законодательству коммерческое жилье (то есть все то, которое предназначено для продажи) в столицах чаще всего сдается без чистовой отделки.

Существует три возможных варианта обустройства квартир.

Вариант 1. Устройство перегородок в объеме проекта (псе стены, включая межкомнатные перегородки, на месте). Здесь вам останется «лишь» сделать полы, покрасить, поклеить обои, установить мойки, умывальники, ванны, унитазы, смывные бачки, электрические плиты.

С 2003 г. квартиры в строящихся домах дорожали в среднем на 20-25% каждый год. Если в начале продаж квадратный метр в них стоил от $840 - 1200 за кв. м, то в 2005 г. эти же квартиры продавались по $1200 - 1600 за кв. м. Именно поэтому многие предпочитают покупать квартиру еще на этапе рытья котлована. При этом чаще всего будущие новоселы заключают с застройщиком инвестиционный контракт. Это означает, что они становятся соинвесторами строительства и берут на себя связанные с этим риски.

А потому крайне важно знать, как свести риск потери своих вложений к минимуму.

Что является главным для человека, участвующего в долевом строительстве? Правильно: как минимум - не потерять свои деньги, как максимум - приумножить их, выгодно вложив в будущую квартиру. Однако подобные выгодные сделки могут состояться только при условии, что вы имеете дело с надежной компанией. В пользу организации говорят:

•  годы успешной деятельности на рынке недвижимости;

•  количество сданных объектов;

•  репутация предприятия;

•  сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами;

•  финансовая стабильность компании;

•  отношение к клиентам и т. д.

1. Одним из первых вышеперечисленных рисков (после риска стать жертвой мошенников или очередной «пирамиды») стоит так называемое «замораживание» строительства дома. В такой ситуации «дольщик» рискует получить свою квартиру с отсрочкой (в лучшем случае) или не получить ее вовсе. В принципе, задержка сдачи дома на несколько недель (месяцев) не такое уж редкое явление для рынка новостроек.

• Чтобы обезопасить себя от этого риска, заключайте договор только с надежной компанией. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После подобного «опроса» у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией.

Уточните, сколько лет она работает на рынке, какие объекты уже проинвестировала или построила, имеет ли аккредитацию при департаменте. Кстати, узнать это можно не только и официальных структурах, но и полистав подшивки журналов о недвижимости.

• Стоит обратить внимание и на то, с кем вы заключаете договор. Заключение договора не с генеральным инвестором, а с посредником - дополнительный фактор риска. Специалисты рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования «из первых рук», минуя посредников (риэлтеров, подрядчиков, которые получили свои метры по взаимозачету). Если вы решились заключать доктор с организацией-посредником,

прежде всего, выясните, есть ли у нее права на сам объект и разрешение на проведение операций с ним. В случае, если таких прав у посредника нет, вы сильно рискуете остаться без квартиры, которая судом будет признана чужой собственностью. Подходите к составлению договора максимально серьезно. Покажите его юристу и выясните, насколько четко в договоре прописаны обязательства компании перед дольщиком. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора.

•  Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.

•  В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления «дольщику» квартиры по акту приема-передачи.

•  Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации права собственности на квартиру или своевременно переоформить документы по переуступке прав собственности.

•  В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения для обеих сторон.

2. Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру. Это достаточно «скользкий» момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание доли города и т. д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства. Эксперты рынка считают, что на сегодняшний день у любого гражданина, приобретающего жилье на «первичке», есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит.

• Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенную доплату только потому, что на рынке изменилась конъюнктура, и застройщик пожелал заработать побольше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны только с объективным удорожанием, от которого в условиях нынешней экономической нестабильности, никто, к сожалению, не гарантирован.правами и полномочиями.