Будущие новоселы все чаще сталкиваются с предложением приобрести квартиру не у застройщика (лица, которое в соответствии с действующим законодательством имеет право осуществлять строительство или реконструкцию конкретного здания), а у организации-инвестора, получившей права на квартиру в счет выполненных для застройщика тех или иных работ либо поставленных материалов.

Обдумывая такое предложение, приобретатель зачастую сталкивается с дилеммой: у кого приобрести квартиру непосредственно у застройщика или же, несколько сэкономив на цене квартиры, у организации-инвестора.

Попробуем рассмотреть вопрос: приобретения квартиры у организации-инвестора с точки зрения защиты прав и законных интересов приобретателя квартиры.

1. Приобретая права на квартиру у какой-либо организации, не являющейся застройщиком, необходимо удостовериться в правильности оформления не только учредительных документов такой организации, но и всей разрешительной документации на строительство дома, а также учредительных документов застройщика. Данная необходимость вызвана тем, что право на получение квартиры у организации-инвестора - производное от права застройщика на осуществление строительства (или реконструкции) дома.

То есть если на каком-либо этапе взаимоотношений застройщика и инвестора были допущены нарушения, скажем, при оформлении разрешительной документации на строительство, застройщик, сколько бы он не пытался, не сможет передать квартиры инвестору. А организация-инвестор, в свою очередь, при всем желании не сможет передать квартиру конечному ее приобретателю.

2. Большое значение имеет правовая схема приобретения прав на квартиру у организации-инвестора. Так, на сегодняшний день наибольшее распространение получили две из них:

1)  вы (дольщик) заключаете договор долевого участия с организацией-инвестором;

2)  вам передают все нрава и обязанности организации инвестора по договору, который, и свою очередь заключен инвестором с застройщиком. Передача прав вам (дольщику) от инвестора происходит несложным путем заключения организацией-инвестором с дольщиком договора о перемене лица в обязательстве ( цессии).

Рассмотрим каждую из этих схем.

1. В первом случае (есть дольщик и инвестор) вы должны помнить, что внесение платежей, получение квартиры, регистрация права собственности в ГБР и все прочие отношения будут складываться только между вами и инвестором. Каких-либо прямых правовых рычагов воздействия на застройщика (в случае, к примеру, нарушения сроков строительства, передачи квартиры по акту приема-передачи организации-инвестору и т. п.) вы, как приобретатель, скорее всего, иметь не будете. Более того, в данной схеме дольщик полностью зависит не только от добросовестности застройщика, но и оттого, насколько организация - инвестор освоилась с ролью «слуги двух господ»: исполнения своих обязательств, как перед самим дольщиком, так и перед застройщиком. Так как возникновение права у организации-инвестора на получение квартиры от застройщика (а следовательно и возможность передать ее вам) в подавляющем большинстве случаев обусловлено тем, насколько инвестор качественно и в полном объеме исполнил свои обязательства перед застройщиком. Вопрос исполнения обязательств по финансированию строительства квартиры - далеко не последний, существуют и иные обязательства, предусмотренные договором, заключенным между организацией-инвестором и застройщиком.

Убедитесь в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов:

•    постановления администрации города о строительстве объекта;

•    договора аренды земельного участка;

•    инвестиционного контракта, регулирующего порядок взаимоотношений органов городской администрации и инвестора;

•    протокола распределения жилой площади;

•    договоров уступки прав требования (все договоры уступки прав требования, по которым право переходит: от генерального инвестиционного контракта до договора клиента с организацией-продавцом).

С юридической точки зрения строительство – это целая цепочка документов.

1.   Первый из них - краткосрочный договор аренды земли, или Постановление администрации города о строительстве объекта.

Содержание документа: будущее строительство оговаривается довольно подробно: кто застройщик, каковы сроки строительства, какой общей площади будет здание. Также описываются взаимоотношения застройщика с администрацией - какая доля квартир будет отдана под городские социальные программы либо, (если расчет производится деньгами), какие суммы и к какие сроки будут перечислены. Если для освобождения площадки под застройку необходимо отселение - подробно прописывается, кто им занимается, и какие сроки, на каких условиях.

2.   Затем, на основе постановления администрации города готовится инвестиционный контракт.

Содержание документа: в общем такое же, только все прописывается более детально. Иногда инвестиционный контракт может в деталях отличаться от постановления администрации: немного другой метраж, иные взаимоотношения застройщика с городом. Происходит это потому, что иногда после выхода постановления строительство по каким-то причинам не начинается, и городу приходиться менять условия. Для покупателя же важно знать, что некоторые «нестыковки» двух документов это вполне нормально.   Главное, чтобы везде фигурировал один и тот же адрес и одна и та же организация застройщик.

3.   Есть еще один важный документ, когда расчеты с городом идут не деньгами, а квартирами, должен быть составлен протокол распределении долей.

Содержание документа: в протоколе записывается, какие именно квартиры кому идут. Смысл понятен: что бы застройщик (по ошибке или сознательно) не продал покупателю квартиру, принадлежащую городу.