Приобретение квартиры в новостройке в настоящее время стало похоже на спортивное состязание. Цены непрерывно растут. Покупатели, подогреваемые тезисом «завтра будет еще дороже», расхватывают строящиеся квартиры, как горячие пирожки в морозный зимний день. Покупка может совершаться на любом этапе, но чаще всего это происходит еще до начала строительства. Где уж тут остановиться и подумать: а какие документы, собственно, я подписываю, за что отдаю деньги?

Итак, купить жилье - не проблема. Берем приготовленные денежки - и в путь!

Покупать можно па вторичном рынке, покупать можно на первичном. Везде своп плюсы-минусы. Но в нехитрой арифметике все чаще побеждает желание приобретать жилье именно в новостройке.

А уж когда добрый застройщик предлагает купить вожделенные метры на стадии, когда нет вообще ничего, кроме вырытого котлована, радости потенциальных покупателей нет предела. «Мы успели купить «от ямы»!, - радуется будущий новосел, опередивший в этом спортивном ориентировании менее удачливого соперника, прибывшего к «шапочному разбору». Покупая квартиру на этой стадии, можно существенно сэкономить - порядка 20-25% от стоимости такой же квартиры после окончания строительства. Однако, прежде чем соблазняться дешевизной (кстати, довольно относительной), покупателю следует лишний раз подумать, ведь так называемая «долевая покупка» скрывает немало подводных камней.

Смелые покупатели новостроек, как правило, полагают, что проблемы обойдут их стороной. Такая самонадеянность может привести к весьма неприятным последствиям. Но кто предупрежден, тот вооружен. Знание основных проблем гонки «за метрами» и рисков с ними связанных, поможет таких последствий избежать.

1. Срыв застройщиками сроков сдачи дома и оформления прав собственности. Задержка сроков сдачи дома может составлять не один месяц, и не один год. Строители объясняют это разными причинами, но суть дела не меняется - покупатели фактически становятся заложниками ситуации, поскольку договоры, заключенные ими со строительными компаниями, часто не предусматривают точных сроков сдачи объекта. Таким образом, недобросовестные застройщики пытаются (и часто успешно) обезопасить себя от возможных претензий со стороны покупателей. При этом четкого законодательства, которое устанавливало бы правила игры, нет. Правда, в 2002 г. появился обзор судебной практики Верховного суда РФ, который приравнял договоры, предусматривающие инвестирование гражданами средств в строительство собственного жилья в многоквартирном доме, к договору подряда. А договор подряда попадает под действие Закона «О защите прав потребителей», в котором сказано, что если подрядчик не соблюдает сроки выполнения заказа, потребитель вправе требовать компенсации (3% от стоимости заказа за каждый день просрочки, но не больше полной стоимости заказа). Но для этою в договоре должен быть указан точный срок сдачи дома, а потому потенциальный покупатель при заключении договора должен настаивать на внесении этого пункта в договор. По закону застройщик имеет право продлить срок, указанный в договоре, но для этого он должен заручиться согласием покупателя.

2. Качество построенного жилья. Сегодня практически все дома сдаются только с несущими стенами, иногда даже без подключенных коммунальных сетей. И за установку всего остального с покупателя требуют дополнительную плату.

До появления обзора Верховного суда строителям четко прописанное законодательство и не было нужно если спрос ил квартиры огромен, продавать их можно по любым договорам, клиенты всегда найдутся. Есть в этом и «заслуга» самих граждан.

Конечно, простым людям необязательно глубоко разбираться в специфике жилого строительства или высчитывать, когда такую квартиру можно выгодно продать. Большинство людей покупает квартиру для жилья. Но при этом не следует забывать и о своих интересах и конце концов, каждый покупатель планирует въехать в купленную квартиру тогда, когда это прописано в договоре, и задержка может сильно нарушить его планы. А значит, нужно непременно оберегать свои интересы. И помочь в этом может, во-первых, предварительное наведение справок о строительной компании (когда и где она строила дома, были ли претензии и т. д.), а во-вторых, понимание, что не покупатель существует для застройщиков, а наоборот. Поэтому последнее слово всегда должно оставаться за потребителем.

Вы приняли решение участвовать в долевом строительстве? В вашем воображении уже существует картина прекрасной просторной квартиры с уютной кухней и современной гостиной? Для того чтобы это нее воплотилось в реальности, необходимо заложить правильную основу к самом начале длинного пути долевого строительства.

1. Отсутствие разрешительной документации на строительство дома.

2. Просрочка исполнения обязательств инвестора-застройщика перед городом.

3. Двойные продажи.

4. Неисполнение своих обязательств подрядчиком, поставщиком и иным лицом, участвующим в строительстве и уступившим вам свои права на долевое участие перед инвестором-застройщиком.

5. Нарушение своих обязательств по договору долевого участия инвестором-застройщиком, лишающее вас возможности получить то, что вы рассчитывали получить по договору (существенное изменение характеристик квартиры, сроки проектирования и строительства и т. д.).

6. Договор, не отражающий ваши интересы.

К сожалению, в настоящее время все перечисленные риски, возникающие при заключении договора долевого участия в строительстве, широко распространены.

В настоящее время не существует четкой системы постоянного государственного контроля за фирмами, ведущими долевое строительство. Своевременное обнаружение и предупреждение обмана дольщиков - вопрос открытый и ложится он на плечи самих дольщиков.

Сегодня несложно на рынке первичного жилья найти специалистов, декларирующих квалифицированную помощь при заключении договоров долевого участия. Как правило, такими фирмами являются агентства недвижимости. Будьте бдительны! Помимо необходимых услуг по подбору варианта квартиры, риэлтер может оказать Вам бесплатную консультацию по вопросу заключения договора и порекомендовать компанию-застройщика, с которой агентство связывают отнюдь не бескорыстные отношения.

Помимо рисков и проблем, существенных для дольщиков и реализации их перспективных планов, имеется немало преимуществ приобретения жилья в новостройках. Поэтому следует упомянуть и о выгодах, реально получаемых покупателями, и об особенностях подобных сделок.

•    Комфортабельность квартиры.

•    Современная планировка квартиры.

•    Новые коммуникации, соседи равного социального статуса.

•    Возможность сэкономить, так как квартира в проекте дешевле реальной, а рассрочка платежей удобна.

•    Отсутствие сомнительного прошлого, т. е. череды предыдущих сделок с данным жильем.

Не правда ли, этого достаточно для того, чтобы загореться идеей о покупке «свежего» жилья из первых рук?

Но чтобы не оступиться на ровном месте, следует иметь хотя бы общее представление о процедуре оформления новой квартиры в собственность.